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A Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato prevê em seu artigo 4º[1] que, exceto nas hipóteses do §2º, do artigo 54-A[2] da citada Lei, poderá o locatário (inquilino) devolver antecipadamente o imóvel locado pagando a multa estipulada contratualmente, de forma proporcional ao tempo restante para término da vigência contratual.

Aqui, pode-se fazer duas constatações:

  • A Lei não faculta ao locador (proprietário do imóvel) o mesmo direito concedido ao locatário, ou seja, o locador, via de regra, não pode rescindir o contrato de locação antes do término do seu prazo de vigência;
  • A multa só é devida se o prazo determinado de vigência do contrato de locação ainda não houver terminado.

Assim, basta que o locatário comunique o locador de sua intenção de rescisão contratual no prazo ali previsto, pague a multa compensatória de forma proporcional, e proceda à devolução antecipada do imóvel.

A contrario sensu, é possível afirmar ser um direito do locador o recebimento da multa compensatória proporcional ao tempo restante da locação, caso haja previsão contratual nesse sentido.

Partindo dessa premissa, a questão que remanesce é quanto à possibilidade de cobrança de multa compensatória proporcional quando o locatário desocupa o imóvel em decorrência de ação de despejo por falta de pagamento.

Da incidência de multa compensatória (cláusula penal) cumulada com multa moratória em ação de despejo por falta de pagamento

Esclarecida a questão da obrigação do pagamento de multa compensatória proporcional por devolução antecipada do imóvel, importa saber como os Tribunais vem enfrentando a questão quando há desocupação do imóvel de forma antecipada, porém não por vontade do locatário, mas sim na hipótese de desocupação antecipada em decorrência de ação de despejo por falta de pagamento.

Ocorrendo inadimplência do locatário no pagamento dos aluguéis, este estará sujeito ao pagamento dos encargos contratualmente previstos, tais como multa moratória, juros etc., e o locador poderá propor ação de despejo cobrando todos esses encargos.

Assim, proposta ação de despejo por falta de pagamento, e sendo essa a única infração contratual (atraso no pagamento dos aluguéis) é pacífico na jurisprudência o entendimento pela impossibilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória, decorrente da mesma infração contratual.

Como exemplos, citamos decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido:

CIVIL. LOCAÇÃO. CLÁUSULAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 62 DA LEI Nº 8.245/1991. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PREQUESTIONAMENTO. FALTA.

  1. Esta Corte já firmou entendimento de que a cumulação das multas moratória e compensatória no contrato locativo diante do mesmo fato gerador caracteriza bis in idem.
  2. No exame de recurso especial, não se conhece de matéria que não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, inexistente, assim, o necessário prequestionamento.
  3. Recurso a que se nega seguimento. (destacamos)

(STJ. Decisão monocrática 988902. Processo nº 2007/0223398-0; Relator (a): Paulo Gallotti; Data do julgamento: 07/10/2008.)

Apelação cível – Embargos à execução – Execução – Contrato de locação – Interposição pelo então locador, embargado à execução – Preliminar afastada – Sentença devidamente motivada e fundamentada, ainda que de modo objetivo – Mérito – Pretensão de condenação da executada também pela multa compensatória, cumulando esta com a moratória – Impossibilidade, no caso – Rescisão contratual que decorre do pedido formulado na exordial, ainda que diante da desocupação voluntária do imóvel pela então locatária no curso do processo – Multa moratória e a multa compensatória decorrem, na situação tratada nos autos, igualmente do inadimplemento dos valores locatícios – Impossibilidade, no caso, de duas multas, conjuntamente, a moratória, mais a compensatória – Sentença mantida – Sem majoração de honorários advocatícios em grau recursal (artigo 85, § 11 do CPC) – Apelação não provida.  (destacamos)

(TJSP. Acórdão. Processo nº 1015248-77.2023.8.26.0100; Relator (a): João Antunes; Data do julgamento: 09/05/2024.)