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O tamanho do imóvel pode influenciar no valor do IPTU, mas sua utilização para definir a alíquota encontra limites constitucionais. Essa distinção ganhou relevância com a recente decisão do Supremo Tribunal Federal, que modulou os efeitos do julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral.

A decisão interessa tanto a pessoas físicas quanto a pessoas jurídicas que tenham o IPTU calculado com alíquota definida pela área do imóvel. Embora o STF tenha considerado esse critério inconstitucional, limitou os efeitos da decisão no tempo, o que exige analisar cada caso para verificar a possibilidade de recuperar valores pagos a maior.

Os critérios constitucionais para a alíquota

O artigo 156, § 1º, da Constituição permite a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e a adoção de alíquotas diferentes conforme sua localização e seu uso, sem prejuízo da progressividade no tempo prevista no artigo 182, § 4º, inciso II. A área não aparece como critério autônomo de diferenciação da alíquota.

No Tema 1.455, o STF reconheceu a inconstitucionalidade da fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. O julgamento foi realizado no ARE nº 1.593.784, sob relatoria do ministro Dias Toffoli.

Isso não elimina a metragem da avaliação imobiliária. O artigo 33 do Código Tributário Nacional estabelece o valor venal como base de cálculo do IPTU. A área pode contribuir para a apuração desse valor; questão diferente é selecionar uma alíquota superior apenas porque a propriedade ultrapassa determinada metragem.

O alcance temporal da decisão e suas ressalvas

Ao apreciar os embargos de declaração, o STF estabeleceu que a decisão produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento de mérito. A modulação, porém, ressalvou os fatos geradores anteriores a essa data em relação aos quais não tenha havido pagamento e os processos administrativos e as ações judiciais pendentes de conclusão até o mesmo marco.

Essas duas ressalvas impedem uma leitura que trate todas as cobranças anteriores de forma idêntica. Para avaliar uma possível contestação ou restituição, é necessário identificar a ocorrência do fato gerador, a existência de pagamento e o histórico da discussão administrativa ou judicial.

Também não basta verificar se uma parcela foi paga depois de 12 de agosto. A data do pagamento e a data do fato gerador são informações distintas, e o enquadramento na modulação exige examinar ambas. Um parcelamento do IPTU não transforma, por si só, cada vencimento em novo fato gerador.