A recente edição do Provimento CNJ nº 246, de 28/07/2026, promoveu relevante alteração no regime de formalização dos negócios relacionados à alienação fiduciária de bens imóveis.
Ao modificar a redação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Foro Extrajudicial), o Conselho Nacional de Justiça passou a admitir expressamente a celebração dos contratos previstos na Lei nº 9.514/1997 por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente da natureza dos contratantes.
A alteração reacende o debate acerca dos limites da desformalização dos negócios imobiliários e dos impactos dessa flexibilização sobre a segurança jurídica. De um lado, a dispensa da escritura pública pode reduzir custos e simplificar a formalização das operações imobiliárias. De outro, a atividade notarial exerce função preventiva relevante, especialmente na identificação das partes, na aferição de sua capacidade e legitimidade e na adequada estruturação jurídica do negócio.
Partindo da análise do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e da nova redação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas, sustenta-se que a ampliação da utilização do instrumento particular não implica redução da segurança jurídica do sistema imobiliário, mas sua reorganização, com o fortalecimento da qualificação registral e dos mecanismos tecnológicos de autenticação e controle.
O Provimento CNJ nº 246/2026 e a formalização da alienação fiduciária.
A alteração promovida pelo CNJ deve ser compreendida à luz do art. 38 da Lei nº 9.514/1997, que admite a celebração dos atos e contratos previstos na legislação por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Antes da alteração normativa, havia interpretações que restringiam a utilização do instrumento particular principalmente às operações vinculadas ao Sistema Financeiro Imobiliário ou ao Sistema Financeiro da Habitação. A nova redação do art. 440-AO reforça entendimento mais amplo, permitindo sua utilização independentemente da natureza dos contratantes, desde que observados os requisitos legais para registro.
A medida tende a produzir impactos relevantes no mercado imobiliário, sobretudo pela redução dos custos de formalização e pela simplificação das operações de crédito e garantia. Ao mesmo tempo, prestigia a autonomia privada e a liberdade de contratação, sem afastar os mecanismos de controle previstos pelo sistema registral brasileiro.
