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A alienação fiduciária de bens imóveis consolidou-se como uma das principais modalidades de garantia utilizadas nas operações de crédito imobiliário. Regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, ela confere maior segurança à relação entre credor e devedor e estabelece um procedimento extrajudicial próprio para a recuperação do crédito em caso de inadimplemento.

Por meio desse procedimento, observadas as formalidades legais, o credor pode promover a constituição em mora do devedor, a consolidação da propriedade do imóvel e a realização dos leilões extrajudiciais, sem a necessidade de instauração de um processo judicial para cada uma dessas etapas.

Entretanto, embora o procedimento seja estruturado para proporcionar maior celeridade e eficiência à recuperação do crédito, sua condução exige atenção técnica e acompanhamento contínuo. Questões relacionadas à localização do devedor, à realização das diligências de intimação, ao cumprimento de exigências registrais e à regularidade da documentação podem gerar entraves e impactar diretamente o andamento da execução.

Por isso, compreender não apenas as disposições da Lei nº 9.514/1997, mas também a dinâmica prática adotada pelos Registros de Imóveis e pelos Registros de Títulos e Documentos, é fundamental para assegurar a regularidade, a segurança jurídica e a efetividade do procedimento.

A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E SUAS PRINCIPAIS ETAPAS

O procedimento de execução extrajudicial tem início com a constituição do devedor fiduciário em mora, mediante requerimento apresentado ao Registro de Imóveis competente, acompanhado dos documentos necessários à comprovação do inadimplemento e à instrução do procedimento.

Após a análise da documentação, o Registro de Imóveis promove a intimação do devedor para que efetue o pagamento dos valores necessários à purgação da mora dentro do prazo legal.

Caso a obrigação não seja regularizada, poderá ser requerida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Posteriormente, observadas as disposições legais aplicáveis, o imóvel poderá ser submetido aos leilões extrajudiciais.

Embora o fluxo seja definido pela legislação, cada etapa depende do cumprimento adequado das formalidades legais e registrais. Eventuais inconsistências documentais, dificuldades na localização do devedor ou exigências formuladas pela serventia podem demandar providências adicionais e prolongar o procedimento.

OS DESAFIOS NA LOCALIZAÇÃO E INTIMAÇÃO DO DEVEDOR

A fase de intimação é, frequentemente, uma das etapas mais sensíveis da execução extrajudicial.

É comum que os endereços informados no contrato estejam desatualizados ou que o devedor não seja localizado durante as diligências. Também podem surgir situações envolvendo imóveis situados em condomínios, recusa de recebimento da notificação, ausência reiterada do notificado ou necessidade de realização de novas tentativas em horários distintos.

Nesses casos, a condução adequada do procedimento exige a análise das circunstâncias concretas e a adoção das modalidades de intimação admitidas pela legislação, sempre observados os requisitos aplicáveis.

A legislação prevê mecanismos que podem contribuir para a efetividade da intimação, incluindo, conforme o caso, a entrega da notificação ao funcionário responsável pela portaria ou pelo controle de acesso em condomínios edilícios, a intimação por hora certa, a utilização de meios eletrônicos e, após o atendimento das exigências legais, a intimação por edital.

A adoção dessas medidas deve ser cuidadosamente acompanhada, pois a observância das formalidades relacionadas à ciência do devedor é essencial para a validade e a segurança do procedimento.