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A Ação Renovatória de contrato de locação comercial é um instrumento jurídico que visa proteger o fundo de comércio do locatário/inquilino, permitindo-lhe a continuidade de suas atividades no imóvel locado. Prevista no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), essa ação possui requisitos específicos para sua propositura, os quais serão detalhados a seguir, juntamente com a importância do gerenciamento dos contratos para que do direito à Ação Renovatória não seja prejudicado.

Requisitos Legais para a Ação Renovatória

Conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o locatário terá direito à renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo, desde que cumulativamente:

I. O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado

Para que a ação renovatória seja cabível, é indispensável que o contrato de locação comercial tenha sido formalizado por escrito e contenha prazo certo de vigência. Isso visa garantir clareza quanto aos termos pactuados entre locador e locatário, além de conferir segurança jurídica para ambas as partes.

O contrato escrito e com prazo definido é o documento-base que permite ao Judiciário verificar o cumprimento dos demais requisitos da ação renovatória. Contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram direito à renovatória.

II. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos

O locatário deve estar utilizando o imóvel para o mesmo ramo de atividade (ex.: loja de roupas, restaurante etc.), de forma contínua por pelo menos três anos antes da propositura da ação renovatória.

Esse critério visa proteger o fundo de comércio desenvolvido no local. A ação renovatória não existe para favorecer locações especulativas, mas sim para assegurar a continuidade de negócios consolidados.

III. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos

Juntamente com o prazo para propositura da Ação Renovatória (abaixo), esse é um dos requisitos mais rigorosos. A lei exige que o contrato vigente tenha pelo menos cinco anos de duração, ou que a soma de contratos escritos e sucessivos, sem interrupção, alcance esse período.

IV. A ação renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano até seis meses antes do término do contrato vigente, conforme o artigo 51, §5º da Lei 8.245/91

A Lei do Inquilinato estabelece um prazo legal obrigatório para o locatário que deseja propor a ação renovatória:
– O prazo mínimo para ajuizar a ação é 1 (um) ano antes do término do contrato;
– O prazo máximo para ajuizar é até 6 (seis) meses antes do fim do contrato.

Em outras palavras, a ação deve ser proposta dentro da janela temporal de 6 meses, compreendida entre 12 e 6 meses anteriores ao fim do contrato vigente.

Se a ação for ajuizada fora desse intervalo, o pedido será extinto sem resolução do mérito, ou seja, o locatário perderá o direito à renovação judicial do contrato de locação.

Os Tribunais costumam ser bastante rigorosos com esse prazo, tratando-o como peremptório, ou seja, definitivo e improrrogável. Se a ação for proposta antes ou depois do prazo legal, não é possível convalidar ou reaproveitar o pedido.