Características e reflexos jurídicos do contrato de Built to Suit:
Dentre as particularidades deste tipo de contrato, é importante destacar algumas, tais como:
Personalização do Imóvel: O imóvel é construído conforme as exigências do locatário, o que pode envolver tanto a adaptação de um projeto existente quanto a criação de um projeto totalmente novo.
Responsabilidade da Construção: O custo da construção é geralmente arcado pelo proprietário do imóvel, que fica responsável por executar a obra dentro das especificações acordadas.
Prazo Longo de Locação: Este tipo de contrato normalmente tem um prazo de locação mais longo, geralmente de 10 a 20 anos, e inclui uma cláusula que garante que o locatário permanecerá no imóvel por esse período.
Rentabilidade para o Proprietário: Como o locatário tem interesse na construção de um imóvel que atenda exatamente às suas necessidades, ele está disposto a pagar um aluguel mais alto ou a assinar um contrato mais longo, garantindo maior rentabilidade para o proprietário do imóvel após o vultuoso investimento feito no imóvel.
Viabilidade e Estabilidade: O Buil To Suit proporciona ao locatário um imóvel adequado às suas operações, o que gera maior estabilidade no negócio, pois o contrato oferece a segurança de que o imóvel será adequado às suas necessidades ao longo do tempo.
Vantagens do contrato de Built to Suit:
Para o locador, o contrato Built to Suit proporciona a vantagem de garantir uma locação de longo prazo, o que reduz o risco do imóvel ficar sem locatário. Além disso, a locação de um imóvel sob medida geralmente resulta em um aluguel mais alto devido à personalização do imóvel.
Já para o locatário, a principal vantagem é a obtenção de um imóvel que atende de forma exclusiva às suas necessidades. Dessa maneira, isso pode significar maior eficiência operacional e menos custos com adaptações ou mudanças em um imóvel convencional. Por fim, a personalização do espaço também oferece segurança, pois o locatário sabe que o imóvel será adequado ao seu uso e específico aos seus interesses por muitos anos.
Desvantagens do contrato de Built to Suit:
Para o locador, dentre as principais desvantagens, vale pontuar o risco de rescisão antecipada. Isso porque como o imóvel é construído ou adaptado especificamente para o locatário, ou seja, se ele decidir encerrar o contrato antes do prazo acordado, o locador pode sofrer grandes prejuízos, ainda que estejam previstas multas ou penalidades, pois pode ser difícil encontrar outro locatário para um imóvel tão personalizado, o que aumenta o risco de o imóvel ficar vazio.
Ademais, é necessário ressaltar que este negócio exige um investimento inicial alto para o Locador, que geralmente é o responsável por custear a construção ou reforma do imóvel de acordo com as especificações do locatário, que muitas vezes pode ser complexa.
Ainda, o longo período de contrato pode significar uma falta de flexibilidade caso o mercado imobiliário sofra mudanças ou se o imóvel perder valor, podendo se tornar de difícil reutilização no futuro.
Para o locatário, o compromisso de longo prazo pode se tornar um problema se a empresa passar por dificuldades financeiras ou se as necessidades do negócio mudarem. No mesmo raciocínio, a empresa pode se expandir ou encolher, ou até mesmo mudar de setor, o que pode tornar o imóvel inadequado para o seu novo modelo de negócios, já que ficará preso a um imóvel que pode não atender mais às suas necessidades, sem a possibilidade de negociação fácil de alteração nas condições do contrato.
Além disso, dependendo do acordo, o locatário pode ser responsável por custos adicionais, como ajustes ou melhorias, o que pode gerar tensões se as partes não estiverem de acordo sobre quem deve arcar com cada despesa.
Ainda, em muitos casos, ao locatário não é permitido pedir a revisão do aluguel, como acontece nas locações de imóveis urbanos, onde o inquilino pode pedir revisão do valor locatício, após três anos de vigência do contato.
Por fim, a multa nos casos de encerramento do contrato poderá ser estipulada até a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, em clara exceção à regra do artigo 4º, da Lei de Locações, que enuncia que a multa deverá ser “proporcional ao período de cumprimento de contrato”.
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de revisão judicial e o que esperar para o futuro?
Em meio a muita polêmica e discussão doutrinária, O STJ entendeu que a revisão do valor do aluguel é possível desde que não haja renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis; seja possível pormenorizar a parcela destinada a remunerar exclusivamente o uso do imóvel separando-a dos investimentos; e esteja comprovada a desproporção entre o valor do locativo e o preço de mercado para empreendimentos semelhantes.
Contudo, tal decisão poderá conduzir a uma intervenção com reflexos financeiros indesejados a essa modalidade contratual, posto que, considerando a especificidade do Buil To Suit, mostra-se complexo realizar a separação dos valores entre “locação” e “construção”, assim como parece pouco factível conseguir comprovar a desproporção com empreendimentos semelhantes, dado a personalização do negócio.
Portanto, é necessário muito cuidado, cautela e planejamento no momento de realizar o contrato Built To Suit, tanto pelos operadores do direito, quanto pelos empresários.
Com a transformação do TST em uma corte de precedentes e julgamentos cruciais no STF, empresas precisam de uma abordagem jurídica mais estratégica e eficiente.
A Justiça do Trabalho tem um histórico de decisões que geram insegurança jurídica para as empresas, com interpretações variáveis e posicionamentos distintos entre tribunais.
Como consequência dessa falta de uniformidade nas decisões trabalhistas, o empresário sempre enfrentou um grande dificuldade para a gestão empresarial.
Posicionamentos divergentes entre Tribunais Regionais e mudanças abruptas de entendimento geram insegurança jurídica, dificultando o planejamento estratégico das empresas e ampliando o risco de passivos trabalhistas inesperados.
Nesse cenário, a necessidade de previsibilidade nunca foi tão evidente. A construção de um ambiente mais estável passa pela consolidação de precedentes qualificados, que reduzam a margem para interpretações conflitantes e permitam que empregadores ajam com maior segurança jurídica.”
No entanto, essa dinâmica pode estar diante de uma transformação significativa.
O Tribunal Superior do Trabalho (TST) vem assumindo um papel cada vez mais estratégico na pacificação das controvérsias trabalhistas, consolidando-se como uma verdadeira Corte de precedentes.
Como ressaltou o presidente da Corte, ministro Aloysio Corrêa da Veiga, no encerramento do ano judiciário de 2024, o objetivo dessa mudança estrutural é ampliar a isonomia, a segurança jurídica e a eficiência das decisões trabalhistas. Entre as principais medidas adotadas estão a revisão do Regimento Interno do TST, a edição da Instrução Normativa 41-A e a atualização da IN40, iniciativas que visam simplificar o sistema recursal e aprimorar a formação de súmulas.
Com a ampliação das hipóteses de formação de precedentes qualificados, o TST deve trazer neste ano mais previsibilidade às decisões. Prova disso é a primeira sessão do Tribunal Pleno de 2025, que já contará com processos aptos para reafirmação de jurisprudência, inaugurando uma nova fase no Judiciário Trabalhista.
Importantes julgamentos que devem ocorrer no TST
Dentre os vários temas trabalhistas que devem ser pautados no TST e gerar precedentes importantes, de acordo com levantamento realizado pelo site JOTA, alguns dos casos de maior impacto incluem os seguintes assuntos:
Adicional de insalubridade para limpeza de banheiros (Recurso Repetitivo 33)
Tema cuja discussão remonta décadas, finalmente o TST parece que irá dimensionar em números o tão discutido conceito de banheiros “grande circulação”, termo que tanto gera dúvidas no tema “adicional de insalubridade” para a limpeza de banheiros de empresas.
No Recurso Repetitivo 33, o TST buscará definir os critérios objetivos para o pagamento do adicional de insalubridade a trabalhadores que realizam limpeza de banheiros em estabelecimentos comerciais, com especial atenção ao conceito de “grande circulação”.
A partir disso, é fundamental que as empresas continuem a discussão desse tema. Afinal, além de a celebração de acordo gerar precedentes e motivações para novas demandas, a manutenção da discussão em nível de recursos pode permitir às empresas, em determinadas ações, o aproveitamento de modulações favoráveis quando da decisão vinculante.
Estabilidade de gestantes em contratos temporários
Outro tema que as empresas aguardam ansiosamente uma previsão é o da estabilidade de gestantes em contratos temporários.
O TST revisitará sua posição sobre a estabilidade de gestantes contratadas de forma temporária, à luz do entendimento do STF no Tema 542.
Caso haja alteração no posicionamento, empresas precisarão reavaliar suas práticas de contratação e gestão de benefícios.
