A importância do prazo de propositura da ação renovatória e da gestão dos contratos
A correta gestão dos contratos de locação não residencial é medida essencial para a proteção dos interesses comerciais de empresas, lojistas (em especial os de shopping centers), indústrias e demais ocupantes de imóveis voltados à exploração econômica. O descuido com prazos legais, especialmente com relação ao intervalo fatal entre 12 e 6 meses antes do término do contrato vigente – previsto no §5º do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 – pode acarretar a perda do direito de renovação compulsória, comprometendo severamente a continuidade da atividade empresarial e a preservação do fundo de comércio.
Por isso, é imprescindível que locatários de imóveis não residenciais (comerciais) adotem um acompanhamento jurídico preventivo e sistemático de seus contratos de locação, mantendo um controle rigoroso de prazos e condições contratuais.
Em locações empresariais, como as que ocorrem em shopping centers, fábricas, grandes lojas de rua ou centros comerciais, a atenção a esses detalhes não é apenas recomendável, mas estratégica, pois a perda do imóvel pode significar também a desarticulação de operações comerciais consolidadas, além de gerar prejuízos econômicos e de reputação.
Em resumo, quem depende do ponto comercial e/ou do imóvel locado para exercício de atividade não pode correr o risco de negligenciar esse prazo. A ação renovatória é uma ferramenta valiosa, mas seu uso depende de precisão e planejamento.
Da necessidade de contratos escritos e ininterruptos pelo prazo de 5 anos e o gerenciamento contratual para controle dos seus prazos
A exigência legal de manutenção de contratos escritos, contínuos e ininterruptos por, no mínimo, cinco anos, é condição indispensável para o exercício do direito à ação renovatória, fundamental para a continuidade das atividades empresariais em um mesmo ponto comercial, e reforça a necessidade de um planejamento contratual rigoroso e diligente por parte dos locatários comerciais. A eventual ausência de formalização escrita ou mesmo pequenas interrupções entre contratos sucessivos podem comprometer de forma irreversível o direito de renovação judicial, colocando em risco o ponto comercial e o próprio fundo de comércio da empresa.
Nesse ponto, importante destacar que, a jurisprudência tem admitido mínima flexibilização quanto a pequenos intervalos entre contratos, desde que justificados e que não caracterizem descontinuidade da relação locatícia.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento que, embora a lei exija a ininterruptividade dos contratos, pequenos lapsos temporais podem ser desconsiderados, especialmente quando decorrentes de tratativas para renovação contratual e desde que o locatário tenha permanecido no imóvel exercendo suas atividades comerciais.
Mesmo nessa hipótese, para não impedir a chamada “accessio temporis” (soma dos prazos dos contratos), é de suma importância que o intervalo entre os contratos de locação escritos não seja superior a 30 dias, desde que destinado a tratativas e mantidas, no período, as regras do contrato vencido.
Muitas vezes nos deparamos com situação em que os locatários ocupam ininterruptamente o imóvel locado por mais de dez anos, pagando o aluguel e cumprindo com suas obrigações contratuais de forma regular e correta, porém com contratos de locação escritos com intervalos de seis meses, um ano, ou mais entre eles. Nessa hipótese, ainda que a locação de fato possa ser provada, a ausência do requisito aqui referido, impede completamente a propositura da ação renovatória.
Por tal motivo, reiteramos que o gerenciamento eficiente dos contratos de locação, com especial atenção à formalização, prazos e renovações, torna-se um elemento estratégico da gestão contratual.
Essa tarefa não deve ser negligenciada ou delegada sem critérios, sendo fortemente recomendável o acompanhamento contínuo por assessoria jurídica especializada, que poderá orientar quanto à elaboração, revisão e renovação de contratos, bem como assegurar o cumprimento dos requisitos legais exigidos para a preservação do direito à ação renovatória. Em setores como varejo, serviços e indústrias, onde a localização e a permanência no ponto comercial são vitais, esse cuidado se converte em fator determinante de estabilidade e crescimento.
A ação renovatória é um importante mecanismo de proteção ao locatário comercial, assegurando-lhe a continuidade de suas atividades no imóvel locado, porém atenção aos seus requisitos legais, em especial à (i) existência de contratos escritos e ininterruptos por no mínimo cinco anos, e (ii) a propositura da ação no prazo legal de até um ano e no mínimo seis meses antes do fim do contrato em vigor.
O descuido com qualquer desses pontos pode inviabilizar a renovação compulsória da locação, expondo o locatário à perda do ponto comercial.
Por tal razão, é indispensável o gerenciamento e controle rigoroso dos prazos contratuais e o suporte jurídico preventivo, garantindo segurança e continuidade às atividades empresariais.
O compromisso de compra e venda, em que pese formalize o negócio entre as partes, não é o documento hábil suficiente para garantir que o comprador se torne o proprietário do imóvel e, tampouco, isentar o vendedor da responsabilidade por eventuais débitos, ainda que originados posteriormente à venda.
Irregularidade Registral no Brasil
De acordo com o Colégio Notarial do Brasil, no ano de 2023, cerca de 40 milhões de domicílios urbanos possuem documentação irregular¹. Diante das diversas demandas imobiliárias, verifica-se, com frequência, a venda e compra de imóvel apenas com a simples celebração de compromisso de compra e venda, sem a formalização da escrituração pública e do registro da transferência da propriedade na matrícula. Entre as justificativas para a opção pela irregularidade estão as custas cartorárias, que são consideravelmente altas e, normalmente, de responsabilidade do comprador, bem como o recolhimento de imposto.
Num primeiro momento, a protelação do desembolso de tais valores pode ser tida como um benefício. No entanto, a verdade é que as Partes, inclusive vendedora, podem se deparar com grandes imbróglios e prejuízos financeiros.
