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A Importância do Registro da Propriedade na Matrícula do Imóvel
09/06/2025
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09/06/2025
O compromisso de compra e venda não garante ao comprador a propriedade do imóvel, mantendo-se a responsabilidade do vendedor por eventuais débitos.
O compromisso de compra e venda, em que pese formalize o negócio entre as partes, não é o documento hábil suficiente para garantir que o comprador se torne o proprietário do imóvel e, tampouco, isentar o vendedor da responsabilidade por eventuais débitos, ainda que originados posteriormente à venda.
De acordo com o Colégio Notarial do Brasil, no ano de 2023, cerca de 40 milhões de domicílios urbanos possuem documentação irregular¹. Diante das diversas demandas imobiliárias, verifica-se, com frequência, a venda e compra de imóvel apenas com a simples celebração de compromisso de compra e venda, sem a formalização da escrituração pública e do registro da transferência da propriedade na matrícula. Entre as justificativas para a opção pela irregularidade estão as custas cartorárias, que são consideravelmente altas e, normalmente, de responsabilidade do comprador, bem como o recolhimento de imposto.
Num primeiro momento, a protelação do desembolso de tais valores pode ser tida como um benefício. No entanto, a verdade é que as Partes, inclusive vendedora, podem se deparar com grandes imbróglios e prejuízos financeiros.
O vendedor permanece vinculado a algumas obrigações pecuniárias do imóvel, justamente em razão da ausência de regularização da propriedade na matrícula, ainda que o comprador seja imitido na posse do imóvel, ou seja, receba a chave.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por exemplo, confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à ação de cobrança de taxas de condomínio posteriores à imissão do comprador na posse do imóvel, na situação em que o contrato não tenha sido registrado em cartório (REsp 1.442.840).
No caso mencionado, o vendedor foi citado na ação, pois o registro do imóvel permaneceu em seu nome, não deixando a qualidade de titular do direito real. Embora o patrimônio do vendedor não possa ser objeto de penhora, mas, tão somente, o próprio imóvel que originou o débito, faz-se necessária a manifestação própria nos autos do processo a fim de isentar sua responsabilidade e evitar novo imbróglio, como o bloqueio de valores em conta bancária.
Outro aspecto que vincula o vendedor ao imóvel em razão da irregularidade registral é a responsabilidade fiscal. As dívidas de IPTU e demais impostos relativos ao imóvel também abrangem o vendedor, ainda que após a venda, pelo mesmo motivo indicado acima, que se resume à famosa expressão popular: “dono é quem registra”.
Perante o fisco, tanto o vendedor quanto o comprador são responsáveis tributários, podendo ser cobrados de ambos os débitos. E essa máxima prevalece, inclusive, em caso de morte do vendedor, transferindo-se aos seus herdeiros a responsabilidade, ainda que haja decisão judicial proferida pelo juízo do inventário reconhecendo que o imóvel não integra o patrimônio do espólio.
A recomendação é que, antes da imissão na posse, o negócio seja realizado, obrigatoriamente, mediante a lavratura da escritura pública de compra e venda e o consequente registro na matrícula do imóvel, justamente para se evitar que a irregularidade da propriedade fique à deriva e o vendedor permaneça como proprietário e, consequentemente, vinculado às obrigações pecuniárias do bem perante terceiros (fisco; condomínio; energia elétrica etc.).
O suporte jurídico nas negociações de venda e compra de bens imóveis é essencial para resguardar os interesses das partes contratantes, bem como para ter a formalização dos termos do contrato de acordo com as condições comerciais negociadas e com o devido respaldo legal, inclusive no que diz respeito às obrigações relacionadas ao registro imobiliário e às consequências em caso de descumprimento.
Jéssica Camila Montagner
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