Note-se que os Tribunais têm o entendimento que sendo a inadimplência a única infração contratual cometida pelo locatário, não é possível a cobrança de duas multas para o mesmo fato gerador do despejo.
Entretanto, o entendimento é diverso quando, ainda que a ação de despejo tenha como única causa a inadimplência do locatário, ocorre a devolução antecipada do imóvel decorrente dessa ação de despejo.
E isso se dá porque o entendimento jurisprudencial é no sentido de ocorrência de duas infrações contratuais distintas, sendo uma por inadimplência no pagamento do aluguel – em que é devida multa moratória, e outra em razão da devolução antecipada do imóvel, em que é devida a multa compensatória contratualmente prevista (cláusula penal proporcional).
Nesse sentido, colaciona-se abaixo decisões dos nossos Tribunais:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA MORATÓRIA. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM.
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- É possível a cumulação da multa moratória em razão da falta de pagamento de aluguéis com a multa compensatória estipulada no contrato de locação em virtude da devolução do imóvel antes do prazo estipulado para o término da locação. Tais fatos geradores, por serem diversos, não configuram, bis in idem. (destacamos)
- Agravo regimental não provido.
(STJ. Decisão monocrática 388570. Processo nº 2013/0288380-8; Relator (a): Ricardo Villas Bôas Cueva; Data do julgamento: 07/05/2015.)
APELAÇÃO. Ação de despejo cumulada com cobrança. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Recurso da parte autora. Impugnação à gratuidade conferida. Não acolhimento. Parte corré que demonstrou documentalmente a hipossuficiência declarada. Mérito. Multa moratória de 10% sobre a obrigação principal e acessórias. Cabimento. Previsão contratual expressa nesse sentido. Ausência de abusividade. Inadimplemento de obrigações acessória, como pagamento de impostos sobre o imóvel, que ensejam a obrigação da parte locadora de despender recursos próprios para adimplemento da obrigação. Cumulação de multa moratória com a multa compensatória. Possibilidade. Multa moratória que tem incidência em razão no atraso no pagamento e multa compensatória que é devida em virtude da rescisão antecipada da avença antes do prazo determinado inicialmente contratado. Ausência de bis in idem. Precedente do C. Superior Tribunal de Justiça. Honorários previstos em contrato. Hipótese prevista para purgação extrajudicial da dívida. Honorários fixados em juízo que devem observar os parâmetros previstos nos artigos 85 e seguintes do Código de Processo Civil. Precedente desta C. Câmara. Impenhorabilidade do imóvel dos fiadores. Indicação de caução e fiança no contrato. Impossibilidade de cumulação de garantias. Ausência de comprovação, pela parte ré, de instituição da garantia real. Possibilidade, portanto, de prevalência da fiança prestada. Devedor solidário com expressa renúncia ao benefício de ordem. Fiança. Ausência de proteção legal de impenhorabilidade do bem de família. Penhora possível. Recurso da parte corré. Alegação de nulidade das disposições contratual relativas a prestação de fiança. Alegação de que os corréus são analfabetos funcionais. Ausência de prova neste sentido. Parte autora que tornou a matéria controvertida em réplica. Ônus processual da parte ré que não foi desincumbido. Inteligência do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Sucumbência mínima da parte autora. Ônus que deve ser imputado com exclusividade a parte ré. Sentença reformada. Recurso da parte autora provido em parte e desprovido o da parte ré. (destacamos)
(TJSP. Acórdão. Processo nº 1126198-90.2022.8.26.0100; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Data do julgamento: 09/04/2024.)
Da análise jurisprudencial sobre o tema, concluímos que a simples propositura de despejo por falta de pagamento em razão da mora do locador, não admite a cobrança de multa compensatória, ainda que contratualmente prevista. Isto porque, o entendimento é que não pode incidir duas penalidades para a mesma causa ou fato gerador, qual seja, o atraso no pagamento dos aluguéis.
De forma diversa, uma vez proposta ação de despejo por falta de pagamento e essa acarretar o despejo do locatário, com a devolução antecipada do imóvel (em razão do despejo) ainda dentro do prazo determinado de vigência contratual, multa compensatória (proporcional), também conhecida no mercado imobiliário como “multa dos 3 aluguéis”, será devida. Isso porque, a multa compensatória será devida não pelo atraso no pagamento do valor do aluguel, mas sim pela devolução antecipada do imóvel.
Nessa hipótese, teremos duas causas distintas de infração contratual a justificar serem devidas ambas as multas (moratória e compensatória), incorrendo chamado bis in iden, ou seja, a cobrança em duplicidade de penalidade para o mesmo fato.
Autores:
Antonio Tomasillo
[email protected]
Thamyres Risso
[email protected]
Mauricio Dellova de Campos
[email protected]
[1] Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
[2] Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
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§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
É consenso na comunidade empresarial e jurídica que o ano de 2023 foi marcado pela aprovação de diversas leis não somente com o objetivo de reforçar o combate e a prevenção da violência de gênero, mas também para estimular a participação efetiva e segura da mulher no mercado de trabalho e nos mais diversos ambientes da sociedade brasileira.
Embora a Lei Federal nº 14.611/2023 (Lei de Igualdade Salarial entre Homens e Mulheres) tenha sido a mais comentada e debatida, o fato é que foram aprovadas outras leis que, apesar de não abordarem as relações de trabalho propriamente ditas, refletiram diretamente na dinâmica das empresas na gestão de pessoas e mão de obra.
Liderando essa série de iniciativas, o Estado de São Paulo aprovou as Leis Estaduais nº 17.621/2023 e 17.635/2023, as quais criaram o Protocolo “Não se Cale”, consistente num conjunto de medidas a serem implementadas pelo Estado e pelos estabelecimentos que exerçam atividades de “bar, restaurante, casa noturna, boate, casa de eventos, local de eventos, organização de eventos, casa de espetáculos, ou atividade similar”.
Atualmente regulamentadas pelo Decreto Estadual nº 67.856/2023 e pela Resolução nº 05/2023 da Secretaria Estadual de Política para Mulher, estas Leis, dentre inúmeros pontos, passaram a obrigar tais estabelecimentos a adoção das seguintes medidas:
- Fixar cartaz físico ou eletrônico (neste caso, em caráter permanente), em local de fácil visualização e no interior de banheiros femininos, com informação de disponibilidade para prestação de auxílio à mulher em situação de risco;
- Capacitar anualmente seus funcionários para prestação de auxílio à mulher em situação de risco, inclusive no sentido de identificar e combater o assédio sexual contra a mulher que trabalhe no estabelecimento;
- Prestar auxílio à mulher que, estando em suas dependências, esteja em situação de risco ou de violência, registrando as ocorrências para futuras fiscalizações.
Sem dúvida, dentre as medidas exigidas no Estado de São Paulo, àquela que impõe um potencial de complexidade para as empresas diz respeito à capacitação (treinamento) dos empregados para lidar, na prática, com situações de violência contra a mulher, tais como o atendimento à vítima, separação do agressor, forma adequada de registro das ocorrências etc.
