Publicações
Alienação Fiduciária e os efeitos do Provimento CNJ nº 246/2026 na formalização dos negócios.
11/09/2026
Publicações
11/09/2026
O Provimento CNJ nº 246/2026 amplia o uso do instrumento particular na alienação fiduciária, conciliando eficiência e segurança jurídica.
A recente edição do Provimento CNJ nº 246, de 28/07/2026, promoveu relevante alteração no regime de formalização dos negócios relacionados à alienação fiduciária de bens imóveis.
Ao modificar a redação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Foro Extrajudicial), o Conselho Nacional de Justiça passou a admitir expressamente a celebração dos contratos previstos na Lei nº 9.514/1997 por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente da natureza dos contratantes.
A alteração reacende o debate acerca dos limites da desformalização dos negócios imobiliários e dos impactos dessa flexibilização sobre a segurança jurídica. De um lado, a dispensa da escritura pública pode reduzir custos e simplificar a formalização das operações imobiliárias. De outro, a atividade notarial exerce função preventiva relevante, especialmente na identificação das partes, na aferição de sua capacidade e legitimidade e na adequada estruturação jurídica do negócio.
Partindo da análise do art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e da nova redação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas, sustenta-se que a ampliação da utilização do instrumento particular não implica redução da segurança jurídica do sistema imobiliário, mas sua reorganização, com o fortalecimento da qualificação registral e dos mecanismos tecnológicos de autenticação e controle.
A alteração promovida pelo CNJ deve ser compreendida à luz do art. 38 da Lei nº 9.514/1997, que admite a celebração dos atos e contratos previstos na legislação por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Antes da alteração normativa, havia interpretações que restringiam a utilização do instrumento particular principalmente às operações vinculadas ao Sistema Financeiro Imobiliário ou ao Sistema Financeiro da Habitação. A nova redação do art. 440-AO reforça entendimento mais amplo, permitindo sua utilização independentemente da natureza dos contratantes, desde que observados os requisitos legais para registro.
A medida tende a produzir impactos relevantes no mercado imobiliário, sobretudo pela redução dos custos de formalização e pela simplificação das operações de crédito e garantia. Ao mesmo tempo, prestigia a autonomia privada e a liberdade de contratação, sem afastar os mecanismos de controle previstos pelo sistema registral brasileiro.
A ampliação do instrumento particular não elimina a necessidade de observância dos mecanismos destinados à preservação da segurança jurídica. A atividade notarial e a qualificação registral desempenham funções distintas e complementares dentro do sistema imobiliário.
Enquanto o tabelião atua preventivamente na identificação das partes, na verificação da capacidade e na adequação jurídica do negócio, o registrador exerce controle de legalidade por ocasião do ingresso do título no fólio real. A ampliação da contratação por instrumento particular não torna essas atividades substituíveis nem dispensa a verificação dos requisitos legais necessários à constituição e à circulação dos direitos reais.
Nas operações realizadas entre particulares, a flexibilização da forma exige atenção redobrada aos mecanismos de controle, especialmente diante da ausência de estruturas jurídicas especializadas. Por essa razão, instrumentos tecnológicos de autenticação, identificação digital e verificação documental assumem papel relevante na mitigação dos riscos inerentes à contratação por instrumento particular.
A discussão não deve ser tratada como uma escolha entre eficiência econômica e segurança jurídica. A simplificação das formas negociais pode representar importante ganho para o mercado imobiliário quando elimina formalidades que não se mostram indispensáveis para a proteção dos interesses envolvidos.
Por outro lado, a redução de custos não pode significar diminuição dos mecanismos de controle necessários para assegurar a validade, a autenticidade e a eficácia dos negócios jurídicos. Nesse contexto, ganham relevância a qualificação registral, a integridade das informações constantes da matrícula imobiliária e os sistemas tecnológicos capazes de garantir a identificação e a autenticação das partes contratantes.
O desafio consiste em compatibilizar maior liberdade contratual com níveis adequados de proteção jurídica, preservando a confiança necessária ao funcionamento do mercado imobiliário e à circulação dos direitos reais.
O Provimento CNJ nº 246/2026 consolida a possibilidade de utilização do instrumento particular nas operações de alienação fiduciária e contribui para a redução de custos e para a simplificação das transações imobiliárias. A medida, contudo, não afasta a necessidade de mecanismos de controle capazes de assegurar a autenticidade, a validade e a eficácia dos negócios jurídicos. A qualificação registral, a atividade notarial quando utilizada e as ferramentas tecnológicas de autenticação devem ser compreendidas como instrumentos complementares de preservação da segurança jurídica. O desafio passa a ser compatibilizar a ampliação da liberdade contratual com a manutenção da confiabilidade e da segurança que caracterizam o sistema registral imobiliário brasileiro.
Leticia Aparecida Ribeiro Franco
[email protected]
