A Utilização do Crédito de Aluguel como Caução em Liminar de Despejo

A caução para a concessão de liminar

A caução, no âmbito do direito processual civil, é uma garantia que uma das partes presta em juízo para assegurar o cumprimento de uma obrigação ou para ressarcir eventuais prejuízos que a outra parte possa vir a sofrer em decorrência de uma decisão judicial provisória.

Sua natureza jurídica é a de uma garantia real (recai em bem móvel ou imóvel) ou fidejussória (pessoal), de caráter instrumental, que tem por finalidade proteger o interesse da parte que pode ser prejudicada pela execução de uma medida judicial.

A finalidade protetiva da caução é, primordialmente, indenizar o litigante que eventualmente venha a ser prejudicado pela ineficácia ou pela revogação de uma decisão judicial precária. Em outros termos, a caução atua como uma contracautela, equilibrando os riscos inerentes à concessão de tutelas de urgência, que por sua própria natureza são proferidas em um ambiente de cognição sumária e podem, posteriormente, ser modificadas ou anuladas.

Assim, a parte que obtém uma medida de urgência e, em razão dela, causa danos à parte contrária, terá a caução como fonte para o ressarcimento desses prejuízos.

Especificamente na Lei do Inquilinato, a caução para a concessão da liminar de despejo está expressamente prevista no artigo 59, §1º, que estabelece o valor equivalente a três meses de aluguel. Ocorre que, a lei não traz rol taxativo às formas pelas quais a caução pode ser prestada, sendo a usualmente utilizada a caução em dinheiro.

Viabilidade da utilização do crédito de aluguel como caução

Considerando que em uma ação de despejo, quando há pedido liminar de despejo, o desembolso de três aluguéis a fim de caucionar o juízo e, então, prosseguir com o despejo onera ainda a situação do proprietário que já suporta prejuízos anteriores ao ajuizamento da ação.

Além disso, como dito, a Lei do Inquilinato não detalha exaustivamente as formas de caução a ser prestada para o deferimento do pedido liminar de despejo.

Pois são a partir de tais fundamentos que os Tribunais Superiores¹ têm admitido o oferecimento do crédito do aluguel em substituição à caução em dinheiro. Para tanto, necessária a existência de um crédito de aluguéis de valor superior ao montante exigido a título de caução.

As implicações práticas da eventual consolidação dessa prática são significativas. Para o locatário, representaria uma importante desoneração e um avanço na equidade processual. Para o locador, embora possa gerar um potencial inicial de litigiosidade na discussão sobre o crédito, eliminaria a necessidade de gerenciar depósitos e, em última análise, não traria prejuízo se o crédito for, de fato, existente e válido. Para o sistema judiciário, a medida contribuiria para aprimorar a capacidade de adaptação do direito às complexidades das relações sociais, promovendo soluções mais justas e eficientes.

O suporte jurídico é essencial para pleitear o direito de retomada do imóvel, tornando-se, inclusive dever do advogado resguardar o proprietário, caso este seja seu cliente, considerando os prejuízos por ele já suportados e que antecedem a propositura da Ação de Despejo.

¹LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. OFERECIMENTO DO PRÓPRIO CRÉDITO OBJETO DA LOCAÇÃO COMO CAUÇÃO . ADMISSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO. A efetivação da medida liminar, em ação de despejo, depende da prévia prestação de caução, nos termos do artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/91 . A caução pode ser real ou fidejussória e, no caso, nada impede que o próprio crédito objeto da locação seja dado em garantia. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 22743839120248260000 Barueri, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 25/09/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA . CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. CAUÇÃO . CRÉDITOS DOS ALUGUÉIS. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA . PRESCINDIBILIDADE. LIMINAR MANTIDA. 1 – Gratuidade de justiça. Pedido formulado no recurso . A declaração do agravante de que não tem condições de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família, está em conformidade com as condições de vida demonstradas no processo (art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e o art. 99, § 2º, do CPC/15). Benefício deferido . 2 – Liminar de despejo. Caução. Crédito dos aluguéis. É possível ofertar, como caução da liminar de despejo de que trata o art . 59, § 1º, da Lei de Locações (8.245/91), o crédito dos aluguéis vencidos e não pagos, resguardando-se ao locatário a possibilidade de demonstrar a quitação no prazo concedido para eventual revogação da medida de urgência concedida. 3 – Compensação. O acordo de compensação de aluguéis, em tese, tem eficácia jurídica . Contudo, no caso em exame o locador negou a existência do referido negócio, o qual é desprovimento de qualquer elemento probatório. Ademais, o agravante não indica o valor gasto na reforma alegada, o que impede cogitar-se de compensação ante a falta de obrigações líquidas e vencidas (art. 369 do Código Civil). Não é caso de legitimar retenção por benfeitorias com base na Lei de regência (8 .245/91). 4 – Despejo. Atraso de aluguéis. Notificação prévia . Prescindibilidade. No que tange à ausência de notificação premonitória, a propositura de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação prescinde da notificação prévia do locatário, presente o disposto nos artigos 56 e 57 da Lei 8.245/1991 (Acórdão 1839573, Relator (a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 21/3/2024). 5 – Recurso conhecido, em parte, e nesta desprovido. (ic) (TJ-DF 07185587020248070000 1905149, Relator.: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 08/08/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/08/2024)