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A Importância da Convenção de Condomínio para o Sucesso do Empreendimento Imobiliário
10/11/2025
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10/11/2025
Descubra como um planejamento jurídico sólido protege seu investimento, valoriza o empreendimento e previne litígios futuros.
No dinâmico e competitivo mercado da incorporação imobiliária, o foco de uma empresa está, compreensivelmente, direcionado para a concepção do projeto arquitetônico, a aprovação nos órgãos competentes, a execução da obra dentro do cronograma e do orçamento e, finalmente, a comercialização bem-sucedida das unidades. Em meio a esse complexo processo, a elaboração da Convenção de Condomínio é frequentemente relegada a um plano secundário, tratada como uma formalidade burocrática a ser cumprida com o uso de modelos padronizados e genéricos.
Contudo, essa visão é um equívoco estratégico que pode gerar passivos ocultos, desvalorizar o empreendimento e comprometer a reputação da incorporadora a longo prazo.
A Convenção de Condomínio não é apenas um documento exigido por lei para o registro da incorporação. Ela é, na verdade, a “certidão de nascimento” jurídica da comunidade que ali se formará, a sua lei fundamental, o instrumento que definirá as regras de convivência, administração e manutenção do patrimônio por décadas. Para a incorporadora, representa a oportunidade única e singular de moldar o futuro do empreendimento, garantindo que a visão e o padrão de qualidade concebidos no projeto se perpetuem na vida condominial, transformando-se em um poderoso diferencial de mercado e em um selo de qualidade da sua marca.
É importante ter presente que a redação de uma Convenção de Condomínio detalhada, personalizada e juridicamente robusta é um dos investimentos mais inteligentes que uma incorporadora pode fazer, tratando-a não como um custo, mas como um pilar essencial para a segurança jurídica, a valorização do ativo e o sucesso duradouro de seus projetos.
Para compreender a importância estratégica da Convenção, é fundamental entender sua força normativa. A Convenção de Condomínio, de acordo com o Código Civil brasileiro em seu artigo 1.333, uma vez subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Além disso, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que suas cláusulas possuem força de lei entre os condôminos, locatários, e quaisquer ocupantes do imóvel. Ela transcende os contratos individuais de compra e venda e estabelece um microssistema jurídico que rege a vida em comunidade. É o documento que institui o condomínio, discrimina e individualiza as unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, determina a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, e define o fim a que as unidades se destinam, conforme preceitua o artigo 1.332 do referido diploma legal.
É crucial também diferenciá-la do Regimento Interno. Enquanto a Convenção é a estrutura magna, a constituição do condomínio que trata de temas fundamentais e permanentes como a propriedade, as despesas, a administração e as sanções, o Regimento Interno é um documento de hierarquia inferior que disciplina as questões cotidianas e de convivência, como o uso de áreas de lazer, horários para mudanças e regras sobre ruído.
Uma Convenção bem elaborada estabelece claramente essa hierarquia e delega ao Regimento Interno a normatização dos pormenores, conferindo flexibilidade para que este último possa ser alterado com maior facilidade, sem a necessidade do elevado quórum exigido para a modificação da própria Convenção, que é de dois terços dos condôminos. Para a incorporadora, entender essa poderosa natureza normativa é o primeiro passo para utilizar a Convenção como uma ferramenta de gestão de riscos e de agregação de valor.
A incorporadora detém uma posição privilegiada e de imensa responsabilidade no processo de criação da Convenção de Condomínio. É ela, na qualidade de idealizadora e construtora do empreendimento, que redige a minuta inicial do documento, que fará parte do memorial de incorporação a ser arquivado no Registro de Imóveis, conforme exigência da Lei nº 4.591/64.
Esse é o momento crucial em que a incorporadora pode e deve exercer seu papel de arquiteta não apenas da estrutura física, mas também da estrutura jurídica e social do futuro condomínio. Ignorar essa oportunidade, recorrendo a modelos antiquados ou inadequados à realidade do projeto, ou mesmo “modelos-padrão” é semear o terreno para futuros conflitos que inevitavelmente respingarão na imagem da empresa.
Uma assessoria jurídica especializada é vital para traduzir a identidade e o propósito do empreendimento em cláusulas claras e eficazes. Um condomínio de alto padrão, por exemplo, exigirá regras de uso, governança e manutenção distintas de um empreendimento de perfil mais econômico ou de um complexo de uso misto, que integra áreas residenciais e comerciais. É a incorporadora quem pode, desde o início, estabelecer regras claras para a gestão inicial, nomeando um síndico profissional provisório, definindo um orçamento inicial realista para evitar surpresas desagradáveis aos primeiros moradores e criando mecanismos que garantam uma transição de gestão suave e organizada para os futuros condôminos.
Agir com diligência nesta fase inicial não é apenas cumprir uma obrigação legal, mas sim um ato de zelo pelo próprio produto, demonstrando ao mercado e aos compradores um compromisso com a qualidade e a perenidade do investimento que estão fazendo.
A eficácia de uma Convenção de Condomínio reside no detalhamento e na previsão de suas cláusulas. Uma redação cuidadosa e estratégica, que antecipe potenciais focos de conflito, é o que diferencia um documento meramente protocolar de um verdadeiro manual para a harmonia e a boa gestão.
A aparente simplicidade da distinção entre áreas comuns e privativas esconde uma infinidade de potenciais litígios. Uma Convenção robusta vai além do que é óbvio, detalhando com precisão a natureza de elementos como sacadas, terraços, jardins de uso privativo, shafts de instalações, lajes de cobertura, fachadas e esquadrias.
Por exemplo, a quem compete a manutenção da impermeabilização de um terraço de cobertura de uso exclusivo de uma unidade? Quem arca com os custos de reparo de uma infiltração originada em uma prumada vertical que serve a várias unidades? Qual o padrão a ser seguido para a instalação de aparelhos de ar-condicionado ou para o fechamento de sacadas para não comprometer a harmonia estética da fachada?
Responder a essas perguntas de forma inequívoca na Convenção evita que os condôminos e o síndico tenham que buscar soluções em demoradas e custosas disputas judiciais, que frequentemente acabam por envolver a incorporadora em ações de responsabilidade. Uma descrição minuciosa, alinhada ao projeto arquitetônico e ao memorial descritivo, confere segurança a todos os envolvidos e preserva o valor estético e patrimonial do edifício.
A alma da saúde financeira de um condomínio reside na correta e justa instituição da taxa condominial. O Código Civil estabelece, como regra geral, que a contribuição dos condôminos para as despesas se dará na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Esta “disposição em contrário” é uma poderosa ferramenta que permite à incorporadora, com o auxílio de uma consultoria jurídica e administrativa, criar um sistema de rateio mais justo e adequado às características do empreendimento.
Em condomínios com unidades de diferentes tipologias (apartamentos tipo, coberturas, unidades com terraço) ou em empreendimentos de uso misto, um simples rateio pela fração ideal pode gerar distorções e um sentimento de injustiça que alimenta a inadimplência e o litígio. Uma Convenção bem estruturada pode prever formas de rateio híbridas, onde despesas ligadas diretamente ao uso (como o consumo de água e gás individualizado) são cobradas de forma particular, enquanto despesas de conservação e manutenção do patrimônio comum são divididas pela fração ideal. A clareza sobre quais despesas são ordinárias e quais são extraordinárias, e a criação de um fundo de reserva robusto e com regras claras de utilização, são outros elementos que conferem previsibilidade e estabilidade financeira, fatores muito valorizados por compradores.
É aqui que a visão da incorporadora sobre o “lifestyle” do empreendimento ganha contornos jurídicos. A Convenção deve estabelecer diretrizes claras sobre o uso das áreas comuns, as regras para a realização de obras e reformas nas unidades privativas (exigindo a apresentação de projetos e ART/RRT, por exemplo), e a posse e circulação de animais de estimação.
Um dos temas mais atuais e controversos é a locação por curtas temporadas, através de plataformas digitais, que pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio e gerar problemas de segurança e convivência. A incorporadora pode, na Convenção, estabelecer regras que regulem ou mesmo restrinjam essa prática, alinhando o empreendimento a um perfil mais familiar e estável, o que pode ser um forte argumento de vendas para um determinado público-alvo. Ao definir estas regras de antemão, a incorporadora não apenas protege o padrão do seu produto, mas também oferece ao comprador uma clara noção do ambiente em que ele irá viver, gerenciando expectativas e evitando frustrações futuras.
De nada adianta um conjunto de regras bem definidas se não houver mecanismos eficazes para garantir seu cumprimento. A Convenção de Condomínio deve prever um procedimento claro, justo e escalonado para a aplicação de advertências e multas em caso de infrações. O Código Civil, em seu artigo 1.337, estabelece a possibilidade de aplicação de multas ao condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres, podendo chegar a cinco vezes o valor de sua contribuição mensal.
Para o caso de comportamento antissocial, que gera incompatibilidade de convivência, a multa pode alcançar até dez vezes o valor da taxa condominial. A previsão expressa desses mecanismos na Convenção confere ao síndico o amparo legal necessário para agir com firmeza na manutenção da ordem, tranquilizando os demais moradores e mostrando que o investimento coletivo está protegido. Essa sensação de segurança e boa gestão é um fator intangível, mas de imenso peso na decisão de compra e na valorização do imóvel.
Negligenciar a elaboração da Convenção é uma economia que pode custar muito caro à incorporadora. Um documento genérico, omisso ou ambíguo é uma porta aberta para uma série de problemas que se manifestam após a entrega das chaves, mas que têm sua origem na falha de planejamento jurídico inicial.
Primeiramente, a incorporadora pode ser chamada a responder judicialmente por vícios e omissões na Convenção que causem prejuízos aos condôminos. Disputas sobre a responsabilidade por manutenções em áreas limítrofes, por exemplo, podem recair sobre a construtora caso a Convenção não as defina adequadamente.
Em segundo lugar, uma Convenção problemática pode se tornar um entrave comercial. Compradores mais sofisticados, assessorados por seus próprios advogados, analisam a documentação do condomínio antes de fechar negócio. Uma convenção mal redigida, com cláusulas abusivas ou com um sistema de rateio injusto, pode ser um fator decisivo para a desistência da compra.
Por fim, o risco mais danoso é o reputacional. Um empreendimento marcado por brigas constantes entre vizinhos, disputas judiciais e má gestão se torna uma publicidade negativa para a incorporadora. A notícia de problemas crônicos em um condomínio se espalha rapidamente no mercado, afetando não apenas a revenda das unidades daquele projeto, mas também a percepção de qualidade e confiabilidade da marca da incorporadora para futuros lançamentos.
Fica evidente, portanto, que a Convenção de Condomínio transcende, e muito, a sua faceta de mera exigência legal. Ela é um componente intrínseco do produto imobiliário, com impacto direto e duradouro em sua liquidez, valorização e qualidade de vida. Para a incorporadora, investir tempo e recursos na elaboração de uma Convenção personalizada, em parceria com uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, é uma decisão estratégica que se traduz em inúmeros benefícios: mitigação de riscos jurídicos futuros, facilitação do processo de vendas, proteção da imagem da marca e, o mais importante, a entrega de um empreendimento verdadeiramente completo, que ofereça não apenas uma estrutura física de qualidade, mas também uma base sólida para a construção de uma comunidade harmoniosa e bem administrada.
Tratar a Convenção como a “constituição” do empreendimento é a chave para transformar uma obrigação burocrática em uma poderosa vantagem competitiva, assegurando que o legado de qualidade da incorporadora perdure muito além da entrega das chaves.
A elaboração adequada desse Instrumento contribui para a segurança jurídica e para a valorização dos projetos desenvolvidos por incorporadoras.
Assim, contar com uma assessoria especializada em Direito Imobiliário e Condominial é essencial para que a Convenção de Condomínio reflita corretamente as exigências legais e os objetivos do empreendimento.
Antonio Tomasillo
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