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Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial
10/06/2025
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O rigoroso cumprimento dos requisitos legais e o gerenciamento dos contratos de locação comerciais, são essenciais para garantir o direito à renovação da locação.
A Ação Renovatória de contrato de locação comercial é um instrumento jurídico que visa proteger o fundo de comércio do locatário/inquilino, permitindo-lhe a continuidade de suas atividades no imóvel locado. Prevista no artigo 51 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), essa ação possui requisitos específicos para sua propositura, os quais serão detalhados a seguir, juntamente com a importância do gerenciamento dos contratos para que do direito à Ação Renovatória não seja prejudicado.
Conforme o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o locatário terá direito à renovação do contrato de locação comercial, por igual prazo, desde que cumulativamente:
I. O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado
Para que a ação renovatória seja cabível, é indispensável que o contrato de locação comercial tenha sido formalizado por escrito e contenha prazo certo de vigência. Isso visa garantir clareza quanto aos termos pactuados entre locador e locatário, além de conferir segurança jurídica para ambas as partes.
O contrato escrito e com prazo definido é o documento-base que permite ao Judiciário verificar o cumprimento dos demais requisitos da ação renovatória. Contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram direito à renovatória.
II. O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos
O locatário deve estar utilizando o imóvel para o mesmo ramo de atividade (ex.: loja de roupas, restaurante etc.), de forma contínua por pelo menos três anos antes da propositura da ação renovatória.
Esse critério visa proteger o fundo de comércio desenvolvido no local. A ação renovatória não existe para favorecer locações especulativas, mas sim para assegurar a continuidade de negócios consolidados.
III. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos
Juntamente com o prazo para propositura da Ação Renovatória (abaixo), esse é um dos requisitos mais rigorosos. A lei exige que o contrato vigente tenha pelo menos cinco anos de duração, ou que a soma de contratos escritos e sucessivos, sem interrupção, alcance esse período.
IV. A ação renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano até seis meses antes do término do contrato vigente, conforme o artigo 51, §5º da Lei 8.245/91
A Lei do Inquilinato estabelece um prazo legal obrigatório para o locatário que deseja propor a ação renovatória:
– O prazo mínimo para ajuizar a ação é 1 (um) ano antes do término do contrato;
– O prazo máximo para ajuizar é até 6 (seis) meses antes do fim do contrato.
Em outras palavras, a ação deve ser proposta dentro da janela temporal de 6 meses, compreendida entre 12 e 6 meses anteriores ao fim do contrato vigente.
Se a ação for ajuizada fora desse intervalo, o pedido será extinto sem resolução do mérito, ou seja, o locatário perderá o direito à renovação judicial do contrato de locação.
Os Tribunais costumam ser bastante rigorosos com esse prazo, tratando-o como peremptório, ou seja, definitivo e improrrogável. Se a ação for proposta antes ou depois do prazo legal, não é possível convalidar ou reaproveitar o pedido.
A correta gestão dos contratos de locação não residencial é medida essencial para a proteção dos interesses comerciais de empresas, lojistas (em especial os de shopping centers), indústrias e demais ocupantes de imóveis voltados à exploração econômica. O descuido com prazos legais, especialmente com relação ao intervalo fatal entre 12 e 6 meses antes do término do contrato vigente – previsto no §5º do artigo 51 da Lei nº 8.245/91 – pode acarretar a perda do direito de renovação compulsória, comprometendo severamente a continuidade da atividade empresarial e a preservação do fundo de comércio.
Por isso, é imprescindível que locatários de imóveis não residenciais (comerciais) adotem um acompanhamento jurídico preventivo e sistemático de seus contratos de locação, mantendo um controle rigoroso de prazos e condições contratuais.
Em locações empresariais, como as que ocorrem em shopping centers, fábricas, grandes lojas de rua ou centros comerciais, a atenção a esses detalhes não é apenas recomendável, mas estratégica, pois a perda do imóvel pode significar também a desarticulação de operações comerciais consolidadas, além de gerar prejuízos econômicos e de reputação.
Em resumo, quem depende do ponto comercial e/ou do imóvel locado para exercício de atividade não pode correr o risco de negligenciar esse prazo. A ação renovatória é uma ferramenta valiosa, mas seu uso depende de precisão e planejamento.
A exigência legal de manutenção de contratos escritos, contínuos e ininterruptos por, no mínimo, cinco anos, é condição indispensável para o exercício do direito à ação renovatória, fundamental para a continuidade das atividades empresariais em um mesmo ponto comercial, e reforça a necessidade de um planejamento contratual rigoroso e diligente por parte dos locatários comerciais. A eventual ausência de formalização escrita ou mesmo pequenas interrupções entre contratos sucessivos podem comprometer de forma irreversível o direito de renovação judicial, colocando em risco o ponto comercial e o próprio fundo de comércio da empresa.
Nesse ponto, importante destacar que, a jurisprudência tem admitido mínima flexibilização quanto a pequenos intervalos entre contratos, desde que justificados e que não caracterizem descontinuidade da relação locatícia.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento que, embora a lei exija a ininterruptividade dos contratos, pequenos lapsos temporais podem ser desconsiderados, especialmente quando decorrentes de tratativas para renovação contratual e desde que o locatário tenha permanecido no imóvel exercendo suas atividades comerciais.
Mesmo nessa hipótese, para não impedir a chamada “accessio temporis” (soma dos prazos dos contratos), é de suma importância que o intervalo entre os contratos de locação escritos não seja superior a 30 dias, desde que destinado a tratativas e mantidas, no período, as regras do contrato vencido.
Muitas vezes nos deparamos com situação em que os locatários ocupam ininterruptamente o imóvel locado por mais de dez anos, pagando o aluguel e cumprindo com suas obrigações contratuais de forma regular e correta, porém com contratos de locação escritos com intervalos de seis meses, um ano, ou mais entre eles. Nessa hipótese, ainda que a locação de fato possa ser provada, a ausência do requisito aqui referido, impede completamente a propositura da ação renovatória.
Por tal motivo, reiteramos que o gerenciamento eficiente dos contratos de locação, com especial atenção à formalização, prazos e renovações, torna-se um elemento estratégico da gestão contratual.
Essa tarefa não deve ser negligenciada ou delegada sem critérios, sendo fortemente recomendável o acompanhamento contínuo por assessoria jurídica especializada, que poderá orientar quanto à elaboração, revisão e renovação de contratos, bem como assegurar o cumprimento dos requisitos legais exigidos para a preservação do direito à ação renovatória. Em setores como varejo, serviços e indústrias, onde a localização e a permanência no ponto comercial são vitais, esse cuidado se converte em fator determinante de estabilidade e crescimento.
A ação renovatória é um importante mecanismo de proteção ao locatário comercial, assegurando-lhe a continuidade de suas atividades no imóvel locado, porém atenção aos seus requisitos legais, em especial à (i) existência de contratos escritos e ininterruptos por no mínimo cinco anos, e (ii) a propositura da ação no prazo legal de até um ano e no mínimo seis meses antes do fim do contrato em vigor.
O descuido com qualquer desses pontos pode inviabilizar a renovação compulsória da locação, expondo o locatário à perda do ponto comercial.
Por tal razão, é indispensável o gerenciamento e controle rigoroso dos prazos contratuais e o suporte jurídico preventivo, garantindo segurança e continuidade às atividades empresariais.
Antonio Tomasillo
[email protected]
