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Supremo Tribunal Federal forma maioria para afastar ITBI na integralização de imóveis ao capital social
09/10/2026
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09/10/2026
STF forma maioria para afastar a cobrança de ITBI na integralização de imóveis por empresas com atividade imobiliária
O Supremo Tribunal Federal formou maioria em um julgamento que pode trazer impacto relevante para holdings patrimoniais, empresas imobiliárias e estruturas de organização patrimonial e sucessória.
No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, o STF discute se a transferência de um imóvel para uma empresa, como forma de integralização do seu capital social, está protegida da cobrança do ITBI mesmo quando essa empresa tem como atividade principal a compra e venda, locação ou exploração de imóveis.
Até então, muitos Municípios cobravam o imposto justamente nessas situações, utilizando o argumento de que as empresas com atividade predominantemente imobiliária não poderiam utilizar a imunidade prevista na Constituição Federal.
No entanto, a maioria formada no Supremo Tribunal Federal caminha em sentido contrário. Com o voto do ministro Alexandre de Moraes, o placar passou a ser de 6 votos a 2 em favor dos contribuintes com a posição majoritária de que a integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI independentemente da atividade exercida pela empresa.
O impacto mais direto da decisão está nas empresas que exercem atividade imobiliária, como aquelas voltadas à compra e venda, locação ou exploração de imóveis.
Isso porque uma das principais controvérsias envolvendo a imunidade do ITBI estava justamente na tentativa dos Municípios de afastá-la quando a empresa que recebia o imóvel possuía atividade preponderantemente imobiliária.
Com o entendimento que formou maioria no STF, a natureza da atividade exercida pela sociedade não seria suficiente, por si só, para impedir a imunidade quando o imóvel é transferido para a efetiva integralização do capital social.
Essa conclusão também possui reflexo relevante para as holdings patrimoniais e familiares, já que muitas dessas sociedades possuem em seu objeto atividades relacionadas à administração, locação, compra e venda ou exploração de bens imóveis.
Portanto, estruturas societárias que anteriormente poderiam sofrer cobrança de ITBI apenas em razão de sua atividade imobiliária passam a contar com um fundamento mais sólido para sustentar a imunidade na integralização dos imóveis ao capital social.
O julgamento atual não afasta o que o próprio STF já decidiu no Tema 796 da repercussão geral. Naquela ocasião, o Tribunal firmou o entendimento de que a imunidade alcança o valor do imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social.
Assim, caso parte do valor do bem seja destinada, por exemplo, a uma reserva de capital ou a outra conta patrimonial que não corresponda à efetiva integralização do capital social, essa parcela poderá continuar sujeita à incidência do ITBI.
Também permanece a possibilidade de os Municípios questionarem operações que apresentem indícios de simulação ou fraude, especialmente quando a estrutura adotada tiver sido criada artificialmente apenas com o objetivo de afastar a tributação.
É importante destacar, ainda, que o julgamento não foi concluído. Até o momento, houve apenas a formação de maioria, tendo o processo sido incluído na pauta do Plenário Virtual do STF para o período de 9 a 19 de outubro de 2026. Até o encerramento do julgamento, os Ministros ainda poderão apresentar ressalvas, ajustes ou complementações à tese.
Essa é uma questão que deverá ficar mais clara com a conclusão do julgamento, especialmente porque o próprio STF poderá modular os efeitos da decisão.
Isso significa que o Tribunal poderá estabelecer limites temporais para a recuperação dos valores pagos indevidamente por empresas e holdings imobiliárias.
Por esse motivo, empresas que tenham recolhido ITBI em operações de integralização de imóveis ao capital social nos últimos cinco anos devem avaliar desde já a conveniência de questionar esses pagamentos e buscar a restituição dos valores, inclusive para reduzir o risco de eventual limitação decorrente de futura modulação dos efeitos pelo STF.
O que já se pode afirmar é que o julgamento representa uma mudança importante de cenário para os contribuintes. A orientação que se consolida no Supremo é a de que a transferência de imóvel destinada à integralização do capital social não perde a imunidade do ITBI apenas pelo fato de a empresa exercer atividade imobiliária.
Para holdings patrimoniais, empresas do setor imobiliário e famílias que estejam estruturando reorganizações patrimoniais, o julgamento merece atenção não apenas em relação a planejamentos futuros, mas também quanto à revisão de operações já realizadas e de eventuais valores de ITBI recolhidos nos últimos anos.
Laís Marquiori Alves
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