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Reforma Tributária Aumenta Carga sobre Locações: Como Manter Tributação Reduzida até 2028
18/12/2025
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18/12/2025
Reforma Tributária impõe nova tributação às locações por pessoas físicas e pessoas jurídicas, mas regra de transição permite manter carga reduzida em contratos formalizados até janeiro de 2025.
A entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025 – responsável por regulamentar parte central do novo sistema tributário – trouxe profundas alterações à tributação das locações de imóveis realizadas por pessoas físicas e jurídicas. A partir dessa norma, receitas decorrentes de locação passam a ser submetidas ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), compondo o novo modelo do IVA dual.
Essa mudança afeta diretamente pessoas físicas e empresas que administram ou exploram imóveis próprios, impondo não apenas nova carga tributária, mas também novas obrigações acessórias, como a emissão obrigatória de nota fiscal para recebimento de aluguel, independentemente da atividade econômica principal do contribuinte.
Ao mesmo tempo em que altera o tratamento tributário da receita, a Lei Complementar também introduz o direito à apropriação de créditos vinculados à manutenção, construção, reforma e ampliação dos imóveis alugados, cujo detalhamento ainda dependerá de regulamentação específica.
A Reforma Tributária atinge diretamente as locações realizadas por pessoas físicas, que passarão a estar sujeitas à CBS e ao IBS a partir de 2027, conforme critérios específicos previstos na LC nº 214/2025. Com a ampliação do alcance tributário, a Receita Federal deverá intensificar o uso de instrumentos de fiscalização e promover cruzamentos de dados mais robustos, ampliando o controle sobre receitas de aluguel.
Atualmente, os valores recebidos por pessoas físicas a título de aluguel são classificados exclusivamente como renda, sujeitos ao Imposto de Renda mensal apurado via Carnê-Leão. Entretanto, a partir de 2027, a locação passa a ser considerada operação onerosa com bens, submetendo-se também à CBS e ao IBS.
Para que o contribuinte pessoa física seja alcançado por essa nova tributação, é necessário o cumprimento de um dos seguintes critérios:
Assim, um contribuinte que receba, por exemplo, R$ 270 mil por ano provenientes de um único imóvel não estará sujeito à nova tributação. Da mesma forma, aquele que possua cinco imóveis locados, mas aufira apenas R$ 150 mil no ano, também ficará fora da incidência da CBS e do IBS.
Além dos efeitos da locação por pessoas físicas, é importante destacar que, atualmente, as receitas de locação auferidas por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido estão sujeitas à incidência de 3,65%, referentes ao PIS e à COFINS no regime cumulativo. Com a plena implementação do novo sistema, contudo, a tributação sofrerá alteração significativa: a alíquota da CBS aplicável às locações passará a ser de 8,4%¹, já considerando a redução setorial de 70% prevista na própria reforma.
Esse percentual não inclui IRPJ e CSLL, que continuam incidindo com base no lucro presumido. Assim, empresas locadoras devem enfrentar uma carga tributária final estimada em 16% a 17%, substancialmente acima dos atuais 11% a 12%.
A majoração é ainda mais expressiva para empresas que administram grandes carteiras de imóveis ou que possuem receitas mensais superiores a R$ 62.500,00, hipótese em que se aplica o adicional de IRPJ de 10% sobre o lucro presumido que excede R$ 20.000,00.
Em contrapartida ao aumento da carga tributária, a LC 214/25 instituiu uma regra de transição de extrema relevância para as pessoas físicas e jurídicas. O art. 487 da referida Lei permite que contratos de locação formalizados dentro de critérios específicos permaneçam sujeitos ao regime atual, com incidência de apenas 3,65%, preservando a carga tributária vigente antes da reforma.
Essa opção somente está disponível para contratos com prazo determinado, firmados até 16 de janeiro de 2025, desde que cumpridos formalidades expressamente previstas pela lei.
Para locações residenciais e não residenciais, a manutenção da tributação reduzida exige:
Na hipótese da locação não residencial, a alíquota reduzida se estende por todo o prazo original do contrato, sem limite temporal adicional.
Por sua vez, para locações residenciais, o benefício dura i) pelo prazo original do contrato, ou ii) até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
Para casos de locações residenciais, a comprovação do contrato pode ocorrer não apenas por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, mas também pelo comprovante de pagamento do aluguel referente ao primeiro mês.
Considerando a limitação temporal do benefício e as exigências formais impostas pela LC 214/25, empresas e locadores devem agir com celeridade caso desejem preservar a tributação mais favorável, tendo em vista o prazo final de 31/12/2025 para realizar o registro do contrato junto ao Cartório ou a própria Receita Federal e Comitê Gestor.
A adoção, em tempo, dessas medidas pode gerar economia tributária relevante ao longo de vários anos, especialmente diante do aumento expressivo da carga tributária que se projeta.
Por outro lado, a falta de regularização documental até 31 de dezembro de 2025 resultará na migração obrigatória para o regime de IBS/CBS, com alíquotas consideravelmente superiores.
Diante disso, evidente que a Reforma Tributária inaugura um modelo de tributação mais amplo, uniforme e complexo, em que a adequada gestão contratual e documental se torna tão importante quanto a própria apuração dos tributos.
Assim como ocorre em diversos temas atuais, o sucesso da empresa no novo cenário depende de conformidade, organização documental e atuação preventiva. Isto porque, a regra de transição prevista no art. 487 da LC 214/25 cria oportunidade estratégica para contribuintes reduzirem custos fiscais e planejarem de forma eficiente seus contratos de locação. No entanto, essa oportunidade é temporária e exige observância rigorosa dos requisitos legais.
Frente a esse novo panorama, torna-se indispensável que os contribuintes estejam amparados por assessoria tributária qualificada, a fim de garantir a correta validação dos contratos e o cumprimento dos requisitos estabelecidos pela LC nº 214/2025. Embora a nova sistemática do IBS/CBS represente aumento significativo da carga tributária sobre as locações, a regra de transição ainda permite a manutenção da tributação reduzida para contratos devidamente firmados e registrados dentro dos prazos legais.
¹ O percentual de 8,4% corresponde à estimativa amplamente utilizada por consultorias e análises setoriais, que consideram uma alíquota hipotética de aproximadamente 28% para o IVA dual (IBS + CBS) e aplicam o redutor de 70% previsto para operações de locação de imóveis por pessoas jurídicas (art. 252 da LC 214/25). Como a alíquota definitiva do IBS e da CBS ainda não foi fixada, trata-se apenas de referência aproximada utilizada para projeções comparativas.
Nathalia Locatelli Ribeiro
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