Incorporação imobiliária: vantagens do patrimônio de afetação e do regime especial de tributação (RET)

Patrimônio de afetação

O Patrimônio de Afetação está regulado nos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/64, possibilitando que a incorporação seja submetida ao regime de afetação. 

Consiste a afetação patrimonial na separação do terreno, acessões e dos direitos da construção a ele vinculados do patrimônio do incorporador que, por opção deste, passa a ser destinado exclusivamente à própria incorporação em proveito de futuros adquirentes, garantindo, igualmente, as obrigações exclusivamente ligadas à realização do empreendimento. 

Conforme o regramento legal, a constituição da afetação inicia-se com a averbação do termo firmado pelo incorporador e por titulares de direitos reais de aquisição do terreno, ou, pela sua constituição no próprio memorial de incorporação. A partir do arquivamento dos documentos e do pedido de registro passa a valer a afetação, levando-se a efeito a averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se eficaz contra terceiros. Uma vez instituído, o Patrimônio de Afetação é irretratável. 

A afetação perdurará produzindo seus efeitos até o momento da conclusão e entrega da obra, com a expressa comprovação do pagamento de todas as obrigações, inclusive perante o financiador, e a devida regularização perante o registro imobiliário, ou seja, a averbação da conclusão da obra. 

Um ponto muito importante, é que o patrimônio de afetação tem como premissa que os recursos pagos pelos adquirentes de determinado projeto serão investidos exclusivamente naquela incorporação. 

Principais características do patrimônio de afetação: 

1. é facultativo, mas uma vez instituído em relação ao terreno da incorporação, ele e suas acessões passam a ter contabilidade própria; 
2. o patrimônio de afetação e suas acessões estão sujeitos à regime de tributação especial; 
3. mantêm-se separado do patrimônio do incorporador; 
4. sua fiscalização feia pela “Comissão de Representantes”;  
5. a afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se); 
6. tendo havido alguma alienação, é necessário a anuência dos futuros proprietários da unidade; 
7. no caso de desistência da incorporação, após o prazo de carência (se houver) e restituídos aos compradores da unidade às quantias devidas, será igualmente extinto. 

No caso de empreendimentos executados em fases, como compostos de vários conjuntos de casas, ou mais de uma torre, é possível a instituição de um patrimônio de afetação para cada uma. Nesses casos, a intenção de instituir mais de um patrimônio de afetação deverá ser declarada necessariamente no memorial de incorporação. 

Um dos pontos que representa segurança aos consumidores, é que com a instituição do patrimônio de afetação, o incorporador é obrigado a proceder abertura de conta bancária especialmente destinada à movimentação de recursos da incorporação afetada, separando o patrimônio das demais obrigações contraídas pelo incorporador, criando uma contabilidade própria. 

Questão que gerou certa dúvida entre os incorporadores, é se o condomínio de lotes, ou seja, aquele em que toda a área a ser incorporada constitui-se de propriedade privada, pode sofrer afetação. 

Nesse sentido, o Enunciado 628, do CNJ – Conselho Nacional da Justiça, assim dispõe: “A incorporação imobiliária que tenha por objeto o condomínio de lotes poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, na forma da lei especial.”. 

Tendo em vista que a realização do condomínio de lotes cabe ao incorporador imobiliário e, levando-se em conta que se aplica à ele a lei de incorporação imobiliária, bem como considerando-se que não há lei vedando, mas, ao contrário, há regra expressa no Código Civil, então é perfeitamente possível que a incorporação do condomínio de lotes seja submetida ao regime da afetação. 

Destaque-se que, a legislação que implementou a possibilidade de instituição do patrimônio de afetação, surgiu na esteira de episódios de insegurança quanto às incorporações imobiliárias, em especial a quebra da Encol, a maior incorporadora do Brasil, que lesou milhões de consumidores. 

Assim, por iniciativa do Poder Executivo, buscou o legislador dar mais segurança jurídica aos consumidores, especialmente àqueles que adquirem imóvel “na planta”, visto que, em tese, todo o valor advindo de determinada incorporação imobiliária, somente nela poderá ser utilizada. 

RET – Regime especial de tributação

Visando incentivar os incorporadores a aderirem ao patrimônio de afetação propiciando, assim, maior segurança aos consumidores, o governo instituiu o RET – Regime Especial de Tributação, criando alíquota única de tributação à incorporação afetada. 

Inicialmente, a alíquota era de 7%, superior à tributação das empresas que optam pelo regime do lucro presumido (6,73%), não tendo havido adesão por parte dos incorporadores. 

Posteriormente, houve nova redução da tributação, desta vez para 6%, porém a adesão por parte dos incorporadores continuou muito pequena. 

Por fim, em 2013 o governo reduziu a alíquota do RET para 4%, substancialmente menor que a tributação usual, o que gerou grande incentivo aos incorporadores para aderirem à afetação, e por consequência ao RET. 

Conclui-se, assim, que a adesão ao patrimônio de afetação traz vantagens tanto ao consumidor, uma vez que lhe proporciona maior segurança jurídica na aquisição de imóvel objeto de incorporação imobiliária, quanto para o incorporador, pois este terá vantagem tributária com redução de alíquota de imposto a pagar. 

Autor: 

Antonio Tomasillo 

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