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Holding imobiliária familiar e planejamento sucessório: ainda faz sentido diante das mudanças no ITCMD?
13/02/2026
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13/02/2026
Holding imobiliária familiar e planejamento sucessório em tempos de mudanças no ITCMD: riscos, oportunidades e decisões estratégicas para 2026.
O planejamento sucessório deixou de ser uma pauta restrita a grandes patrimônios e passou a integrar a estratégia de famílias que buscam organização, continuidade e previsibilidade na gestão de seus bens, especialmente quando envolvem imóveis geradores de renda. Nesse contexto, a constituição de uma holding imobiliária familiar segue sendo um dos instrumentos mais utilizados no Brasil.
Com as recentes alterações legislativas e a perspectiva de mudanças relevantes na tributação sobre heranças e doações, especialmente no ITCMD, surge uma dúvida recorrente: a holding imobiliária continua sendo vantajosa?
A resposta exige uma análise que vai além do viés tributário imediato, considerando aspectos patrimoniais, sucessórios, societários e de governança familiar.
A principal função de uma holding imobiliária não é, necessariamente, reduzir tributos, mas centralizar, organizar e racionalizar a gestão do patrimônio imobiliário. Ao integralizar imóveis em uma pessoa jurídica, a família passa a administrar seus bens de forma unificada, com regras claras de administração, deliberação e distribuição de resultados — como ocorre em toda holding imobiliária ou patrimonial familiar voltada à sucessão patrimonial.
Essa estrutura mostra-se especialmente eficiente quando há múltiplos imóveis destinados à locação, exploração comercial ou desenvolvimento imobiliário. A concentração dos ativos em uma sociedade permite maior controle, profissionalização da gestão, padronização de contratos e melhor acompanhamento contábil e financeiro.
Além disso, a substituição da titularidade direta dos imóveis por quotas ou ações facilita operações de reorganização patrimonial, doações graduais e a definição prévia da sucessão, reduzindo conflitos e incertezas no futuro.
No âmbito sucessório, a holding imobiliária se destaca por permitir que a transmissão do patrimônio ocorra de forma planejada e gradual, ainda em vida. A doação de quotas aos herdeiros, com reserva de usufruto ou cláusulas restritivas, possibilita a antecipação da sucessão sem a perda do controle do patrimônio pelo instituidor.
Essa estratégia tende a simplificar significativamente o processo sucessório, evitando inventários longos e custosos, além de minimizar disputas familiares. Em vez de partilhar imóveis individualmente, transmite-se a participação societária, preservando a unidade do patrimônio e a continuidade de sua administração.
Outro ponto relevante é a possibilidade de inserção de regras societárias específicas, como quóruns qualificados, restrições à alienação de quotas, critérios para o ingresso de cônjuges e mecanismos de resolução de conflitos, o que contribui para a longevidade da estrutura familiar.
Apesar das vantagens, a holding imobiliária não é uma solução automática ou universal. Sua constituição envolve custos iniciais e recorrentes que precisam ser cuidadosamente avaliados. Entre eles, destacam-se despesas com registros, escrituração contábil, cumprimento de obrigações fiscais, assessoria jurídica e administração societária.
Além disso, a integralização de imóveis pode gerar impactos tributários específicos, como a incidência (ou não) de ITBI, a depender da atividade preponderante da empresa e da forma como a operação é estruturada. Por isso, uma análise prévia e personalizada é indispensável para evitar contingências futuras.
Historicamente, um dos principais atrativos da holding imobiliária no planejamento sucessório era a possibilidade de o ITCMD incidir sobre o valor patrimonial das quotas, muitas vezes inferior ao valor de mercado dos imóveis. Esse cenário, contudo, tende a se modificar.
Com a publicação da Lei Complementar nº 227, estabeleceu-se que, na transmissão por herança ou doação de participações em empresas fechadas, a base de cálculo do ITCMD deverá refletir o valor de mercado dos bens. Passam a ser admitidas metodologias mais sofisticadas de avaliação, como o fluxo de caixa descontado, sendo vedada a adoção de valores inferiores ao patrimônio líquido ajustado a preços de mercado, acrescido do valor do negócio.
Na prática, isso pode resultar em elevação da base de cálculo do imposto, aproximando o custo tributário da transmissão de quotas daquele verificado na transferência direta de imóveis.
Importante destacar que a referida lei complementar não produz efeitos automáticos. Cada Estado deverá adequar sua legislação interna para incorporar os novos critérios de avaliação. Ademais, tais alterações devem respeitar os princípios constitucionais da anterioridade anual e nonagesimal, passando a produzir efeitos apenas no exercício seguinte à sua instituição e após o prazo mínimo de 90 dias.
Nesse cenário, surgem diferenças relevantes entre os entes federativos. Estados que ainda adotam critérios mais simplificados de avaliação poderão, por determinado período, manter um ambiente mais favorável à realização de planejamentos sucessórios estruturados por meio de holdings.
Diante desse contexto, o ano de 2026 se apresenta como um marco relevante para famílias que pretendem reorganizar seu patrimônio e antecipar a sucessão. Para contribuintes localizados em Estados que ainda não internalizaram as novas regras de avaliação, pode haver uma janela de oportunidade para estruturar ou concluir planejamentos antes da entrada em vigor de critérios mais rigorosos.
Isso não significa que a holding imobiliária deixará de ser útil após as mudanças, mas sim que seu papel passa a ser ainda mais voltado à organização patrimonial, à governança familiar e à previsibilidade sucessória, tornando-se menos dependente de eventuais economias tributárias.
A holding imobiliária familiar permanece como um instrumento robusto e eficiente no planejamento sucessório, desde que utilizada de forma consciente, técnica e personalizada. As recentes mudanças no ITCMD reforçam a necessidade de abandonar soluções padronizadas e adotar uma visão integrada, que considere aspectos tributários, societários, sucessórios e familiares.
Mayara Tornisiello
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