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Aspectos Relevantes da Locação de Curta Temporada por Aplicativo em Condomínios
31/03/2025
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31/03/2025
Recentemente, os Tribunais de Justiça têm adotado o entendimento de que os condomínios têm o direito de restringir a locação por curta temporada, quando há previsão expressa na convenção condominial sobre a destinação do imóvel para uso exclusivamente residencial e familiar.
Esse posicionamento tem gerado um intenso embate, com argumentos relevantes de ambos os lados.
Diante disso, é fundamental analisar com atenção os pontos cruciais que envolvem essa questão, cujas repercussões práticas são significativas.
De início, vale destacar a diferenciação entre hospedagem e locação por temporada.
Conforme prevê a Lei 8.245/91, em seu artigo 48, a locação por temporada é caracterizada pela cessão do imóvel por prazo máximo de 90 dias, com finalidade de residência temporária para o locatário.
Por outro lado, a hospedagem envolve a cessão de espaços por períodos curtos com alta rotatividade. Logo, há constante renovação de hóspedes, são ofertados serviços como limpeza e recepção e não há vínculo entre os ocupantes e a comunidade condominial.
Trata-se de modalidade simplista, costumeiramente anunciada mediante sites variados.
Citada modalidade possui sua devida singularidade, inclusive por não se enquadrar aos usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, como hotéis, pousadas, hospedarias.
Embora a facilidade e rápida expansão dessa modalidade, o número de demandas judiciais tem aumentado devido à rotatividade de moradores e às queixas relacionadas ao impacto na segurança do condomínio.
Se de um lado destaca-se o direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, de outro lado, há o direito do Condomínio, notadamente relativos à segurança, ao sossego e à saúde das múltiplas propriedades abrangidas.
Logo, faz-se necessário encontrar um ponto de harmonia entre ambos os lados.
Isso porque, o direito de propriedade, garantido pela Constituição, não se restringe apenas àqueles que exploram economicamente seus imóveis, mas abrange, sobretudo, aqueles que os consideram seu lar e desejam encontrar, nesse espaço, não apenas segurança para sua família, mas também a paz e o sossego.
Assim, face entendimentos recentes, se a convenção do condomínio estipular uma destinação exclusivamente residencial, o proprietário ficará impedido de realizar locações de curta temporada por meio de plataformas digitais, sob pena de sanções administrativas e até mesmo ações judiciais por descumprimento das normas internas. Isso porque, o Código Civil é claro ao afirmar que os condomínios possuem autonomia para regular o uso das unidades autônomas.
Portanto, caso a convenção ou o regimento interno determine que o imóvel deva ser utilizado exclusivamente para fins residenciais, a locação temporária poderá ser vedada.
Lado outro, em sentido contrário, os condomínios que desejem regulamentar a locação por temporada devem convocar assembleias para inserir cláusulas que definam claramente essa postura.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça no Agravo em Recurso Especial Nº 2487300 fixou entendimento de que, quando a convenção do condomínio estabelece a finalidade residencial, os próprios condôminos têm a prerrogativa de deliberar em assembleia sobre a possibilidade de utilizar as unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por meio de plataformas digitais. Assim, é possível expandir o uso do imóvel para além do estritamente residencial e, caso desejem, posteriormente formalizar essa alteração na Convenção do Condomínio.
Dessa maneira, essa questão incide reflexos relevantes para ambos os lados.
Para os proprietários, é essencial que estejam plenamente conscientes das normas condominiais, a fim de explorar a fonte extra financeira de maneira segura sem contratempos.
Por sua vez, os condomínios devem assegurar o respaldo jurídico necessário para resguardar os direitos de todos os moradores, promovendo uma convivência harmoniosa e respeitosa. Esse respaldo não é apenas uma medida preventiva, mas também uma forma de garantir que ao ambiente coletivo se mantenha seguro e equilibrado, preservando o bem-estar e a tranquilidade de todos que compartilham o espaço
Isso posto, nossa equipe cível está à disposição para fornecer mais informações sobre o tema ou atender às eventuais necessidades.
