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Alíquota de IPTU pela área do imóvel e os efeitos da decisão do STF.
29/10/2026
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29/10/2026
A decisão do STF exige revisar o critério de definição da alíquota e o histórico de cada cobrança. A modulação preserva situações anteriores, mas contém ressalvas relevantes para os contribuintes.
O tamanho do imóvel pode influenciar no valor do IPTU, mas sua utilização para definir a alíquota encontra limites constitucionais. Essa distinção ganhou relevância com a recente decisão do Supremo Tribunal Federal, que modulou os efeitos do julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral.
A decisão interessa tanto a pessoas físicas quanto a pessoas jurídicas que tenham o IPTU calculado com alíquota definida pela área do imóvel. Embora o STF tenha considerado esse critério inconstitucional, limitou os efeitos da decisão no tempo, o que exige analisar cada caso para verificar a possibilidade de recuperar valores pagos a maior.
O artigo 156, § 1º, da Constituição permite a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e a adoção de alíquotas diferentes conforme sua localização e seu uso, sem prejuízo da progressividade no tempo prevista no artigo 182, § 4º, inciso II. A área não aparece como critério autônomo de diferenciação da alíquota.
No Tema 1.455, o STF reconheceu a inconstitucionalidade da fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. O julgamento foi realizado no ARE nº 1.593.784, sob relatoria do ministro Dias Toffoli.
Isso não elimina a metragem da avaliação imobiliária. O artigo 33 do Código Tributário Nacional estabelece o valor venal como base de cálculo do IPTU. A área pode contribuir para a apuração desse valor; questão diferente é selecionar uma alíquota superior apenas porque a propriedade ultrapassa determinada metragem.
Ao apreciar os embargos de declaração, o STF estabeleceu que a decisão produz efeitos a partir de 12 de agosto de 2026, data da publicação da ata do julgamento de mérito. A modulação, porém, ressalvou os fatos geradores anteriores a essa data em relação aos quais não tenha havido pagamento e os processos administrativos e as ações judiciais pendentes de conclusão até o mesmo marco.
Essas duas ressalvas impedem uma leitura que trate todas as cobranças anteriores de forma idêntica. Para avaliar uma possível contestação ou restituição, é necessário identificar a ocorrência do fato gerador, a existência de pagamento e o histórico da discussão administrativa ou judicial.
Também não basta verificar se uma parcela foi paga depois de 12 de agosto. A data do pagamento e a data do fato gerador são informações distintas, e o enquadramento na modulação exige examinar ambas. Um parcelamento do IPTU não transforma, por si só, cada vencimento em novo fato gerador.
A análise pode começar pela lei municipal e pela memória de cálculo do lançamento. O objetivo é identificar se a área foi utilizada na avaliação do imóvel ou diretamente na escolha do percentual aplicado. O carnê, isoladamente, pode não revelar essa diferença.
Na sequência, convém reunir os lançamentos, os comprovantes de pagamento e os documentos de eventuais impugnações ou ações. Esse conjunto permite separar os valores já recolhidos dos débitos ainda não pagos e verificar a existência de discussão pendente no marco definido pelo STF.
Eventual questionamento deve indicar a alíquota cuja aplicação se pretende afastar e demonstrar a diferença exigida em razão do critério inválido. O afastamento de uma alíquota não corresponde à inexigibilidade integral do IPTU. A estratégia dependerá da legislação local e do enquadramento de cada situação nas ressalvas da modulação.
A decisão do STF oferece fundamento para revisar as alíquotas de IPTU definidas pela área do imóvel. Seu aproveitamento exige, contudo, uma análise conjunta do cálculo municipal e do histórico da cobrança. Para os contribuintes, essa revisão permite avaliar a regularidade dos próximos lançamentos e identificar quais débitos anteriores ainda comportam discussão, sem presumir um direito generalizado à restituição.
Carolina Chiarini de Carvalho
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