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A Nova Tributação das Operações Imobiliárias com a Reforma Tributária: IBS e CBS em Foco
04/08/2025
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04/08/2025
A ampliação da incidência dos tributos sobre consumo nas operações com imóveis.
Com a promulgação da Lei Complementar da Reforma Tributária, o tratamento tributário das operações com imóveis passa por uma reconfiguração significativa. A norma introduz um regime específico de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), aplicável a operações que envolvam tanto pessoas jurídicas quanto físicas, desde que enquadradas como contribuintes regulares. A mudança tem como objetivo atribuir ampla base de incidência aos tributos sobre consumo e alcançar atividades que, até então, não se enquadram nesse formato de tributação, especialmente quando exercidas por pessoas físicas sem formalização empresarial.
De acordo com os dispositivos legais, o campo de incidência do IBS e da CBS alcançará as operações de locação, cessão onerosa, arrendamento, alienação de imóveis, cessão e atos translativos de direitos reais, serviços de construção civil, administração ou intermediação imobiliária, bem como concessões de servidão, permissão de uso e direito de passagem. A sistemática adotada sinaliza que a tributação incidirá sobre o valor integral da operação.
Uma das inovações mais relevantes do novo regime é a possibilidade de a pessoa física ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS, o que ocorrerá sempre que a pessoa física ultrapassar determinados limites, o que sinaliza o exercício de atividade econômica sistemática no setor imobiliário.
Será considerada contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tiver obtido receita superior a R$ 240 mil com locação, cessão ou arrendamento de mais de três imóveis distintos. Também será enquadrada como contribuinte aquela que, no mesmo período, tiver alienado mais de três imóveis distintos ou mais de um imóvel construído por ela mesma nos últimos cinco anos.
Ainda, mesmo que não se tenha ultrapassado os volumes mencionados, a pessoa física será automaticamente enquadrada no regime regular se tiver auferido, no mesmo ano, receita de locação 20% superior ao limite anual estipulado, ou se realizar alienações superiores aos limites fixados.
O enquadramento da pessoa física como contribuinte tem efeitos práticos relevantes. A operação imobiliária será submetida à incidência combinada de IBS e CBS, calculada sobre o valor total da transação. Essa nova carga tributária se soma aos tributos já aplicáveis antes da reforma, como o Imposto de Renda da Pessoa Física sobre o ganho de capital e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) incidente nas transmissões onerosas.
Em síntese, o novo regime não elimina os tributos existentes, mas agrega a eles os novos tributos sobre consumo, tornando a tributação sobre as operações imobiliárias mais ampla e complexa.
Antes da reforma, a pessoa física, ao vender um imóvel, arcava apenas com o IRPF incidente sobre o ganho de capital eventualmente obtido. O ITBI era devido apenas na transmissão de propriedade, e o ISS somente incidia quando restasse comprovada a habitualidade na prestação de serviços ou na prática de operações imobiliárias.
A sistemática anterior deixava muitas operações fora do alcance da tributação sobre consumo, especialmente quando realizadas de forma esporádica ou com certa informalidade. Com as novas regras, o conceito de habitualidade é substituído por parâmetros objetivos de receita e volume de operações, reduzindo a subjetividade da análise e ampliando o alcance fiscal das autoridades tributárias.
A legislação prevê também mecanismos específicos de redução da base de cálculo nas operações com imóveis, a exemplo do redutor de ajuste e do redutor social. O primeiro, vinculado a cada imóvel de contribuinte sujeito ao regime regular, poderá ser utilizado exclusivamente em operações de alienação. O valor do redutor será composto pelo valor inicial e por valores adicionais, que serão corrigidos pelo IPCA até a data da venda e mantido apenas se o adquirente também estiver no regime regular.
O redutor social, aplicável em situações específicas com finalidade de promover o acesso à moradia. Esse redutor permite deduções adicionais da base de cálculo do IBS e da CBS nas vendas de imóveis residenciais novos (R$ 100.000,00 por unidade) e de lotes residenciais (R$ 30.000,00 por lote), limitado ao valor da operação já deduzido pelo redutor de ajuste. O benefício só pode ser utilizado uma única vez por imóvel e será corrigido mensalmente pelo IPCA. Também se aplica à locação residencial, com dedução de R$ 600,00 mensais por imóvel.
Assim, os redutores instituídos pela legislação funcionam como instrumentos de desoneração parcial e seletiva do setor imobiliário.
À vista disso, fica clara a ruptura com o modelo anterior promovida pela introdução do IBS e da CBS nas operações com imóveis, exigindo uma revisão cuidadosa das estratégias de planejamento tributário. Os efeitos práticos dessas mudanças serão particularmente relevantes para investidores, incorporadores, administradores de imóveis e profissionais que atuam no mercado imobiliário, que precisarão reavaliar a forma como estruturam suas operações. O novo modelo, mais abrangente e tecnicamente rígido, tende a reduzir as margens de informalidade e a exigir maior conformidade tributária por parte dos contribuintes.
Diante desse cenário, o acompanhamento técnico especializado será fundamental para garantir segurança jurídica, mitigar riscos fiscais e identificar oportunidades de otimização tributária dentro do novo regime do IBS e da CBS. Nosso escritório permanece à disposição para auxiliar na compreensão e adaptação às novas exigências impostas pela legislação.
Milena Santos de Paula
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